Новый раздел "Колонка адвоката" будет вести наш форумчанин, практикующий и успешный адвокат  Наталия Тартаковская.

• Раз
• Два
• Три
• Как защититься

Встает вопрос: сколько можно быть без регистрации?

При продаже квартиры, согласно российскому законодательству, проживание без регистрации возможно в течение 90 суток. В случае, нарушения правил, будет наложен административный штраф в размере от 2 000 до 3 000 рублей, в силу статей 19.15.1 и 19.15.2 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Если Вы пребываете на месте, не являющимся Вашим постоянным жильем, более трех месяцев, необходимо обратиться в Федеральную миграционную службу по временному месту жительства и получить временную прописку до истечения этого срока. Для этого необходимо согласие собственника и всех прописанных в этой квартире. После подачи всех документов в ФМС, не более чем через восемь рабочих дней регистрация будет оформлена.

В том случае если Вы приобрели квартиру и переехали на новое место жительства, но не выписались из прежнего, то следует обратиться в паспортный стол в течении семи дней. При себе необходимо иметь паспорт, заявление о регистрации по месту жительства, документы о праве собственности на жилье.

Регистрация граждан по месту жительства или временного нахождения на территории России является обязательной.

Так некие граждане приобрели доли в праве собственности на небольшой земельный участок и 3 этажный индивидуальный жилой дом. Однако по факту индивидуальный жилой дом представлял собой 6 этажный многоквартирный дом. В доме не было воды, канализации, отопления, так как не было подключения к коммуникациям. Граждане обратились в суд с иском о выделении каждому помещения в  6 этажном многоквартирном доме в виде квартиры. Суд пошел истцам (гражданам) навстречу и прекратил их право общей долевой собственности на дом, выделив каждому изолированную часть дома - квартиру. Краевой суд с таким решением согласился и отклонил жалобу администрации города. 

Верховный Суд решения местных судов отменил и указал следующее: 

Истцы просили доли в 6 этажном строении, когда из документов следует - 3 этажный  индивидуальный жилой дом.  Право на 6 этажный дом ничем не подтверждается. Следовательно дом - самовольное строение. Если самовольное строение не узаконили, то никакие сделки с ним совершать нельзя и права на него не регистрируют, в том числе нельзя выделить доли в имуществе. А у того, кто 6 этажный дом построил, прав на него не было. Да самострой можно узаконить, если:  соблюден  градостроительный  регламент;   здание возведено с соблюдением всех норм и правил и не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Также  Верховный Суд отметил, что многоквартирный дом не может быть объектом индивидуального жилищного строительства.

Особо Верховный Суд отметил, что ст. 222 ГК РФ (самовольная постройка) распространяется и на реконструкцию недвижимости в результате которой появился новый объект, как в приводимом примере.

Делаем вывод: На земельном участке, который расположен в зоне индивидуальной жилой застройки нельзя возводить многоквартирные дома и узаконить квартиры в них не получится.

ВНИМАНИЕ: 04 апреля я провожу бесплатные устные  юридические консультации по вопросам недвижимости с 09:30 до 15:00 часов по адресу: г. Анапа, ул. Крымская, д. 216 (в доме расположен магазин Хозтовары),  красная вывеска АДВОКАТ,   проход из холла в узкий коридор, вторая  дверь справа).  Предварительная запись по телефонам: 89184680173, 89628709287,  строго со 02 по 04 апреля 2017 с 08:00 до 21:00 часа.

Поправки в Федеральный закон 214 "Об участии в долевом строительстве" вызвали большой общественный резонанс. Большинство нововведений вступили в силу с 01 января 2017 года, однако и сегодня застройщики с тревогой смотрят в будущее.

Застройщики высказали мнение о том, что поправки в ФЗ-214 не столько защитят интересы дольщиков, сколько ударят по мелким и средним компаниям. И тем самым приведут к укрупнению рынка, монополизацию строительного рынка.

Число девелоперов сократится, однако вероятность того, что жилье будет достроено и передано собственникам повысится.

Директор "Кубанского ипотечного агентства" Александр Спасов считает, что есть риск того, что застройщики уйдут с ФЗ-214. Большая часть проблемных объектов строится даже не по 214-му ФЗ, а по 215-му. Эксперт уверен, что необходимо дать контролирующим органам больше полномочий и наделить их ответственностью за то, что и как строится в регионе. Ведь в большинстве случаев выявить недобросовестного застройщика можно уже на ранних этапах его деятельности.

Представители власти видят в поправках в закон больше плюсов, чем застройщики. Заместитель начальника отдела развития строительного комплекса департамента строительства администрации Краснодара Сергей Георгиев считает, что уход с рынка небольших компаний скорее благо. Страхование ответственности застройщика, по мнению С. Георгиева  себя не оправдывает, поскольку нередки случаи, когда страховая компания своих обязательств не выполняет.

Представители банковской сферы заверили, что в ближайшее время изменения в ФЗ-214 не окажут существенного влияния на ипотечные тенденции. Начальник управления розничных продуктов банка "Кубань Кредит" Олеся Мурашкина заявила, что ставки по кредитам в 2017 году будут снижаться как при покупке жилья на первичном рынке, так и на вторичном.

Подводя итоги круглого стола, участники мероприятия отметили, что в ближайшее время сократиться число строительных компаний в регионе и произойдет рост стоимости жилья. Однако количество проблемных объектов существенно сократиться.

1. Регистрация прав и кадастровый учёт недвижимого имущества осуществляется Росреестром.

2. Направить заявление на регистрацию можно в бумажном, так и в электронном виде.

3. Сократились сроки регистрации прав и кадастрового учёта.

4. Отказ в приеме документов только в случае, когда не возможно установить личность заявителя. Например, гражданин не предъявил паспорт.

5. Прописано при каких обстоятельствах документы могут быть возвращены без рассмотрения:

- отсутствует подпись заявителя;

- исправления, дописки;

- несоответствие формата сведений, поданных в электронном виде.

6. Одновременная регистрация права и кадастровый учет.

7. Возможность осуществить кадастровый учёт и регистрацию прав без участия правообладателя, например, по инициативе нотариуса, судебного органа.

8. Для юридических лиц отменено требование о предоставлении уставных документов.

9. Документы по заявлению заявителя могут быть доставлены по адресу за плату курьерской службой.

10. Не предусмотрена выдача кадастрового паспорта. Теперь его заменяет выписка из ЕГРН.

Стоимость выписки:

Физические лица: на бумажном носителе - 750 рублей, в электронном виде - 300 рублей;

Юридические лица: на бумажном носителе - 2200 рублей, в электронном виде - 600 рублей.

Виды выписок:

- об объекте недвижимости;

- об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;

- о переходе прав на объект недвижимости;

- о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости;

- о дате получения органом регистрации прав заявления и документов для государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав.

СВЕДЕНИЯ, содержащиеся в реестре, подлежат ПОСТОЯННОМУ ХРАНЕНИЮ!

Немного из судебной практики: 

Собственник нежилого помещения и квартиры, имеющей с нежилым помещением общую стену, решил произвести перепланировку. Обратился в компетентный орган за согласованием и получил отказ.  Спор дошел до Верховного Суда.  Верховный суд признал правомерным отказ в согласовании перепланировки указав, что Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает объединение жилого помещения с нежилым  помещением без перевода жилого помещения в нежилое либо наоборот (Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2017 г. № 56-КГ16-40).

- Новый порядок оформления прав на объект, построенный на основании разрешения на ввод в эксплуатацию:

Орган или организация, выдавшие разрешение, самостоятельно направляют его в орган регистрации прав в течение 5 рабочих дней (ст. 19 Закона).

Объект ставится на ГКУ без одновременной ГРП.

ГРП осуществляется по заявлению правообладателя.

Может ли правообладатель опередить орган, выдавший разрешение, чтобы ГКУ и ГРП прошли одновременно, либо подать заявление по своей инициативе? Да.

- Возможность постановки на ГКУ всех помещений и машино-мест в построенном здании, сооружении при одновременном осуществлении ГКУ и ГРП в отношении последних (ч.3, 3.1 ст. 40 Закона) - полезно для целей аренды помещений и машино-мест.

- Возможность постановки на ГКУ помещений, предназначенных для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении (п. 19 ч. 4 ст. 8 Закона) - полезно, если здание дробится на помещение с разными собственниками и возникает режим долевой собственности на общее имущество здания.

- Договор аренды земельного участка, предназначенного для строительства, должен быть действующим на момент выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта (ч. 2 ст. 40 Закона).

- Прямое допущение возможности заключения договора аренды в отношении части земельного участка. ГРП осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с ГКУ такой части (ч. 3 ст. 44 Закона).

- Машино-места (части зданий или сооружений) отнесены к недвижимым вещам, если границы частей описаны в установленном порядке.

- Государственная регистрация возникновения и перехода прав удостоверяется выпиской из ЕГРН. 

(по материалам V Юридического форума в Кремле, состоявшегося 12 октября 2016 года, участником которого был автор данной публикации).